REVISTA BIMESTRAL
ABRIL - MAYO 2019 I NUMERO 161
Capacitaciones y destacados 2018 Comenzando 2019
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La valuación técnica
Conceptos de valor. Proceso de tasación.


 
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Ing. Agr. Enrique Cortelletti
M.N. 10.215*01*01
Ex Presidente Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación (UPAV) Ex Presidente Instituto Argentino de Tasaciones Consultor privado
 
   

La actividad valuatoria tuvo en Argentina alternativas cambiantes. Desde haber generado a los maestros que difundieron los preceptos de la tasación técnica en América, donde aún hoy reconocen a profesionales como Chandía, Guerrero, Levin, Valvano, Scarano y tantos otros, se pasó a un período de amesetamiento en el que poco fue el aporte de los profesionales argentinos, quizás motivado en esa "Torre de Babel económica" que la sociedad supo desarrollar en los últimos cincuenta años, con algunos períodos de lógica y racionalidad.

Términos como plata dulce, cupos de cosecha, corralito, patacones, hiperinflación, federales, cuasi monedas, corralón, etc.... inundaron la realidad cotidiana convirtiendo en masa gelatinosa a la expresión del valor económico de los bienes y quitaban sentido a cualquier metodología que se basara en conceptos y fundamentos. Si no hay moneda que actúe como patrón de medida del valor, no hay técnica ni metodología que posibilite hablar de tasación económica.

Una vez establecido este patrón, la sociedad requiere que la tasación de activos no surja como expresión mágica ni dogmática, sino que la valuación técnica responda a esta sencilla pregunta: ¿por qué?
Suele circunscribirse la valuación de bienes a los requerimientos del mercado inmobiliario; pero si se acepta que resulta imposible hablar de Rentabilidad sin una correcta valuación de los bienes involucrados en un proceso productivo, ya el panorama se amplía. Y si además se considera que:
> La política impositiva se basa en la tasación de bienes involucrados.
> El Estado genera obras de infraestructura y su concreción implica la expropiación de bienes de privados que, en pos del bien común, deben ser entregados al Estado a cambio de recibir una justa retribución económica que logre la indemnidad patrimonial de los afectados.
> Las normas internacionales de contabilidad requieren la correcta tasación de bienes bajo el cumplimiento de Normas Internacionales.
> La internacionalización del comercio requiere la expresión homogénea de conceptos de valor.
> La imposición de restricciones sobre inmuebles fundamentalmente rurales por la implantación de ductos que afectan el valor de los campos y debe resarcirse a los propietarios (servidumbres de electroductos, gasoductos, oleoductos, acueductos, etc.).
> La garantía de créditos hipotecarios requiere una correcta tasación del bien hipotecado y la evolución de su valor en el tiempo.
> El asesoramiento en temas conflictivos requiere la fundamentación de los valores informados.

 
 

Por estas razones los demandantes de servicios de consultoría en valuaciones, internacionalmente no sólo no se circunscriben a operaciones inmobiliarias de compra – venta, sino que éste es el sector menos relevante. Los principales clientes requirentes de asesoramiento provienen de los sectores financieros, empresariales, organismos públicos, auditorías, legal y judicial, que demandan de los estamentos académicos y profesionales, claridad conceptual, prácticas racionales y metodologías acordes a fin de llegar a resultados objetivos en las tasaciones.

Estos informes deben responder a normativa particular de cada sector y en términos globales a las Normas Internacionales de Valuación dictadas por el International Valuation Standards Council (IVSC) que es una organización integrada para la mayoría de los países y actúa como el creador de estándares globales para la profesión de la valuación (www.ivsc.org). En América el representante de IVSC es la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación (UPAV), entidad de segundo grado integrada por los países americanos. http://upav-asociacionesvaluacion.org/

 
 

Factores de valorización. Valor económico.

Si se piensa en los distintos factores que pueden asignarle valor a un bien, sin duda identificaremos infinidad de alternativas.
Se puede pensar en los "factores estratégicos". Un campo de invernada, perteneciente a una empresa ganadera en la zona pre cordillerana de Neuquén, seguramente requerirá de otro para la veranada de su plantel. Una propiedad rural lindera a un área declarada "Zona Franca" con exenciones impositivas, podría adquirir un notable valor en función a su ubicación estratégica.
Existen además factores panorámicos o paisajísticos: Una propiedad con costa sobre el Nahuel Huapi y con vista hacia la Isla Victoria, probablemente nos genere ideas de valoración.

Otro factor que podríamos identificar, es el factor sentimental. Con seguridad, para los actuales propietarios de un establecimiento rural que pasó de generación en generación, este hecho constituye un factor de valorización real, concreto y comprensible.

Pero, además, podemos pensar en el "factor económico"; ...y es sobre este factor que trabajamos fundamentalmente en tasaciones; teniendo en cuenta todos los demás, en tanto y en cuanto tengan una influencia marcada, directa y demostrable, sobre este "factor económico".

Es necesario hacer hincapié, en que no se descartan los demás factores de valorización frente a una tarea de tasación, sino que éstos deben tener un correlato directo sobre el factor económico. Ahora, ya dentro de Valor económico, se visualiza que la expresión dineraria del mismo puede adoptar magnitudes diferentes según las circunstancias que se presenten. La práctica valuatoria ha generado una serie de definiciones a fin de dar una suerte de esquematización y organización de los distintos conceptos de valor. Al constituir ésto el "idioma" general dentro de la práctica de las tasaciones, su conocimiento es de importancia para quienes practiquen esta actividad.

Conceptos de Valor

> Valor de Mercado. Concepto de valor de uso más generalizado y popular, dado su sencilla comprensión y su aplicación cotidiana.
Es el precio más probable al que se vendería un bien en un mercado competitivo, en el que se dieran todas las condiciones para una venta normal y justa, cuando el vendedor y comprador actúan con prudencia, tienen buen conocimiento tanto del mercado como del bien, obrasen por interés económico y cuando ninguno de ellos está sometido a presiones o circunstancias especiales.
> Valor intrínseco. Surge con total claridad el concepto de "valor intrínseco", al analizar que es aquel que, en nuestra vida cotidiana, nos hace tener reflexiones del siguiente tipo: "el valor de determinada cosa es de $xx, pero ...está caro; o está barato...". - En ese comentario lo que se está diciendo es que hoy, para adquirir el bien en cuestión, debemos pagar $xx; pero este precio es el resultado de alguna condición particular del mercado que lo determina y, que, de no existir esa condición puntual, su valor económico sería otro. - Por ello, definimos el valor intrínseco como: "Es el valor de mercado que debería prevalecer a una fecha determinada si el mercado no tuviera las tendencias que en ese momento tiene y si en él se actuara con racionalidad económica".
> Valor de Uso o Valor para el dueño. Es el valor económico que tienen los activos para el dueño, en razón de la utilización que de ellos hace. - Es el valor actual de los servicios futuros que el bien ha de brindar a lo largo de su vida útil remanente, manteniendo las condiciones de operación, vigentes al momento de la valuación.

Mientras que el valor de mercado es igual para todos, el valor de uso es exclusivo para el dueño; y tendrá significancia en tanto y en cuanto continúe con la actividad